Een van de oorzaken van onze trage woningproductie: slecht functionerende teams.

Afgelopen week zat ik in een overleg waar het weer gebeurde. Je kent het wel: twintig professionals om een tafel, stapels rapporten, dure adviseurs en geen besluit. Terwijl ik naar die gezichten keek — sommige verveeld, andere gespannen — realiseerde ik me: hier gaan nóg eens tien maanden verloren. En dat terwijl de woningzoekenden buiten wachten.

Is dat nou echt nodig? Uit mijn praktijk blijkt iets fascinerends: projecten met goede samenwerking worden gemiddeld 4 tot 5 jaar sneller gerealiseerd dan projecten waar groepsdynamiek wordt verwaarloosd. Soms gaat het zelfs drie keer zo snel.

De technocratische reflex is dan: meer regels schrappen! Geef ons meer instrumenten! De markt moet het oplossen! En ja, daar zit iets in — maar ik zie dat dit niet de échte bottleneck is.

De ongemakkelijke waarheid: het ligt aan ons

Het onderzoek van Patrick Lencioni naar dysfunctionele teams verklaart wat er misgaat. De socioloog Aggarwal bouwde hierop voort in zijn recente paper: "A Study of Lencioni's Model of Dysfunctional Groups". Hierin komt een pijnlijke waarheid naar voren:

"Absence of trust leads to individuals doing their own thing, resulting in poor outcomes."

Dit herken ik pijnlijk goed. Neem dat project waar ik bij betrokken was. Bewoners hadden al drie participatieronden achter de rug die nergens toe hadden geleid. "Waarom zou dit keer anders zijn?" vroeg een oudere dame me cynisch. De ontwikkelaar dreigde intussen met weglopen — hij had al €800.000 aan plankosten gemaakt zonder resultaat. De gemeente zat ertussenin, verlamd door angst voor beide partijen.

Het kostte me drie weken alleen al om met iedereen apart koffie te drinken voordat we überhaupt samen aan tafel konden. Drie weken! Dat is geen vertraging door procedures — dat is vertraging door wantrouwen.

De veilige schuilplaats van kunstmatige harmonie

En dan hebben we het nog niet eens gehad over conflict-vermijding:

"Fear of conflict results due to the desire to preserve artificial harmony which stifles productive ideological conflict."

Herken je dat? Vergaderingen waar niemand de olifant in de kamer benoemt? Ik zie het steeds weer gebeuren.

Een aantal jaar geleden werkte ik aan een gebiedsontwikkeling waar twee bestuurders — Wonen en Duurzaamheid — fundamenteel verschillende visies hadden. Maar in plaats van dit expliciet te bespreken, bleef het team vage compromistaal gebruiken die voor meerdere interpretaties vatbaar was. Ambtenaren zaten gevangen tussen loyaliteiten. Resultaat? Een jaar lang polderen zonder voortgang, terwijl een simpel goed gesprek tussen die wethouders alles in een paar uur had kunnen oplossen.

De weeffouten in commitment

Wat het probleem verergert is gebrek aan commitment:

"Lack of commitment occurs when there is lack of clarity or buy-in, preventing members from making decisions they stick to."

Je ziet dit vaker in de praktijk: organisaties die 'ja' zeggen maar 'misschien' bedoelen. Bestuurders die besluiten nemen maar geen consequenties verbinden aan het niet-nakomen ervan. Ontwikkelaars die toezeggingen doen over maatschappelijke meerwaarde, maar deze stilletjes laten verdampen als de markt even tegenzit.

En eerlijk? Ik begrijp het ook wel. De incentives in ons systeem belonen dit gedrag. Wethouders worden herkozen om wat ze belóófden, niet om wat ze realiseerden — die realisatie komt meestal pas in de volgende bestuursperiode. Projectontwikkelaars worden beloond voor rendement, niet voor lange-termijn stadsgeluk.

De extra complicatie: gebrek aan gedeelde expertise

Nog een extra compliceren de factor is gebrek aan gedeelde expertise tussen partijen.

"Lack of functional expertise can lead to superficial contributions, resulting in conflict, inattention, and eventually distrust."

Ik zag dit ook bij een participatieproces. Bewoners kregen complexe grondexploitatiemodellen voorgeschoteld zonder uitleg. Ontwikkelaars gebruikten vakjargon als schild. Een van de bewoners fluisterde me toe: "Ze proberen ons te intimideren met cijfers zodat we onze mond houden."

Dat was trouwens geen boze burger — het was een gepensioneerde accountant die het doorhad.

Hoe het wél kan: van frustratie naar flow

Maar er is hoop. In projecten waar het team bewust stuurt op deze vier elementen — vertrouwen, gezond conflict, commitment en kennisdeling — zie je geweldige versnelling ontstaan.

Neem het voorbeeld van een middelgrote gemeente waar een gebiedsontwikkeling al acht jaar vastzat. Door systematisch te werken aan:

1. Vertrouwensopbouw: organiseerd informele eetsessies waar alle partijen zonder agenda konden spreken
2. Productief conflict: We voerden expliciete gesprekken over verschillen, opgetekend op grote vellen aan de muur
3. Concreet commitment: Besluiten werden direct vastgelegd én ondertekend in een gezamenlijk document
4. Kennisdeling: We organiseerden een masterclass waar iedereen dezelfde basiskennis kreeg van klimaatadapatie tot grondexploitatie.

De revolutie waar niemand over praat

Misschien is het tijd voor een kleine revolutie in ons vak. Niet méér regels schrappen of extra instrumenten, maar terug naar de menselijke basis. Vertrouwen. Eerlijkheid. Duidelijkheid. Generositeit in kennisdeling.

Stel je voor dat we, in plaats van €50.000 uit te geven aan nog een haalbaarheidsstudie, dat bedrag investeren in teamontwikkeling en groepsdynamiek. Of dat we, voordat we beginnen met tekenen en rekenen, eerst zorgen dat alle partijen elkaar echt begrijpen en vertrouwen.

Lastig? Jazeker. Oncomfortabel? Absoluut. Maar volgens mij de enige echte weg naar snellere gebiedsontwikkeling.

Herken je dit in jouw projecten? Wat is jouw ervaring met de menselijke kant van gebiedsontwikkeling? En durf jij het aan om in jouw volgende project hier bewust op te sturen?

PS: Ik help teams door deze dynamieken heen navigeren – soms met één gerichte interventie, soms als langdurige begeleider. Benieuwd wat er mogelijk is in jouw project? Mail me: wessel@tiessens.com.